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中澳买房区别分析

越来越多的人在海外买房投资,越来越多的房企走出国门,开拓市场。不少中国买家将目光转向澳洲楼市,希望通过在澳洲投资楼市的方式获取巨额回报。

先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧

1、产权概念不同

百度百科上的定义:产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

下面一条,房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

好吧,70年的使用权,给不了所有权,大家都懂(参见土地管理法土地使用权未到期国家也可征用)但是这个必然用的也太坑爹了吧!房屋和土地在澳洲确实是分开处理的,买house的时候签合同,签的是land&housepackage合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。当然,如果你够牛,果断先买好地,再自己找设计建筑,和政府申请,等个一年半载的申请下来了,就可以拥有自己梦想中的房子了。如果买apartment的话,也是有土地所有权的,叫joint land,就是和别人共有的,具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax

说到这里,肯定要有人站出来说这都是废话!国情不一样,我国是伟大的社会主义国家,这都是为今后的共产主义做准备!你们那是万恶的资本主义!确实如此,资本主义都是私有制,没什么好比的。但我说这些也不是废话,产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,也不知道真的假的。只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。

而在澳洲,房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年?耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB—澳洲统计局,找到了这个数据。

 

这主要是由白人文化导致的,鬼子喜欢租房更胜于买房。如图,澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房,房价怎么涨?近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的,每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。当然了,这些移民中,尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大(鼓个掌)。

事物都有两面性。是不是说增长幅度小,就不具备投资价值呢?当然不是!正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

3、政府立场

3.1上文提高不算政府补助和退税收入,ROI已经是5.2%,基本和今年的房屋贷款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你还是正常的中国人,就该开始琢磨了,傻子才一辈子租房住呢!拿一样的钱替别人供房子,这和帮别人养孩子不差不多么等把儿子养大了,他还管别人喊爹!嘿,你别说,鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱,自由,提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。我就碰到过一七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在manly beach。图的就是这个范儿!

 

政府说了,求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让那些黑毛买没了,看你们以后房东都是华人,想怎么黑你们怎么黑!

不是夸张,上面所述句句有理有据。2014年7月1号起,在新南威尔士州,首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助(first home grant),同时享受印花税的减免(55万以下全面,55万至65万部分减免)。前提是购买$750,000(房屋中位价)以下的新房或楼花,并且是自住房。海外人士投资新房 $650,000 以下获免 $5,000 印花税优惠取消。

对于昆士兰州,首次置业者从2012912日起可申请15,000澳币政府资助,但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。

维多利亚省,2013年7月1日起,第一次购买新房作为自己住房者可申请$10,000补助。房屋不超过$600,000还可享受50%的印花税。

3.2澳洲是唯一一个施行Negativegearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提—-投资用途。白话就是租出去!为了鼓励房产投资,ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意,而这种小生意通常都是的!前面不是还说ROI很高吗?怎么就亏了呢??所以说是鼓励性质的嘛

下面轮到房屋折旧闪亮登场!大家知道,会计(终于提到老本行了,羞愧)有一个原则叫accrual accounting,中文叫啥权责发生制是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。晕了吧?认真你就输了。。白话:算账的时候把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗?

举个例子,今年你的工资是8万,发下来的时候就只剩下62,453了,因为老板帮你向政府上了税(不能怪他)。

 

算法很简单,交给澳洲政府 $17547=80000-37001*32.5%-37000-18201*19%

假设去年呢,你恰好买了个60万的新房子,第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上,你的其他有形支出还包括council rate, waterrate, stratainterest…,收入是rent。一切按最保守计算,ROI=5.2

 

收入-支出=$600*52(一年的租金)-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息)-500water rate-1200strata-600council rate≈ 0

那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资亏损的缘故,你今年的taxible income变成了$62000 80000-18000),实际应该向政府上交税额

 

$11,697=62000-37001*32.5%-37000-18201*19%

 

可是已经交上去了$17547怎么办啊?要回来不就是了,给ATO交个申请上去,不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850

 

由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100。老婆在accounting firm工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

3.3澳洲政府很是希望自己人来买房子,但是在这个追求所谓民主、公平的国家,又不能对没有PR的人区别对待,所以诞生了像FIRB Foreign InvestmentReview Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房,政府会100%FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国,所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。如果是购买二手房,申请FIRB审批不一定会通过,所以建议先交定金出合同,然后先别签字先申请FIRB(即使签字的话也要在合同里面写明subject to FIRB)。如果FIRB不批的话,你可以中止合同,最多损失12千块的定金。有些人没经验直接签合同,那么万一FIRB没批的话,买家将损失房价10%的违约金。

4、风险性差异

4.1先说空置率吧,vacancyrate,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%—10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%—20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

 

下面是几组数据参考:

20092月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%

北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%

看明白了没有?空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,起码42年,不说跌吧,起码没有理由再涨了。

为了公平,以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%~1.8%浮动。

上文提到,30%的澳洲人口是租客。那么,在澳洲买了房子,起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是市郊的。

在我们的留学时代,多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子,反正我是能用的招数都用过了,加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽

人多房少,供小于求,这是澳洲各个城市乡镇的大致情况“228,000-homeshortfall for sydney” 悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。

4.2租金回报率ROI (return on investment

说的简单点,就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%~3%

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平,在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落,但是租金并不会下降,回报率可达到6%~6.5%。墨尔本city 7%左右,但是增值速度缓慢;south bank等区域虽然只有5%,增值率却超过10%每年。如果像GladstonTownsville一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的11%~13%!还有每年$9971NRAS政府补贴!一切都是源于供需关系。

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